Rủi ro chính sách kìm hãm các phân khúc

Tại Diễn đàn Bất động sản 2019 “Xu hướng đầu tư” do báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển mạnh và lành mạnh, các vấn đề ách tắc gắn với nhiều rủi ro pháp luật của hai yếu tố quan trọng nhất là chi phí huy động vốn và chi phí tiếp cận đất cần phải sớm giải quyết.

Kể từ thời điểm phục hồi là năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển mạnh ở nhiều phân khúc như: bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp… Trong quá trình phát triển, mỗi phân khúc đã và đang đối mặt với nhiều hạn chế của Luật Đất đai 2013.

Tại phân khúc bất động sản nhà ở, các dự án mới vẫn đang triển khai dựa trên quan hệ cung – cầu đối với từng nhóm bất động sản được phân định theo giá. Nhóm bất động sản nhà ở giá thấp, trong đó có nhà ở xã hội, đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi sau khi gói 30 nghìn tỷ đồng đã kết thúc. Tình hình này đặt ra yêu cầu cần xem lại để điều chỉnh các chính sách nhà ở xã hội, chuyển từ cơ chế Nhà nước bao cấp một phần sang cơ chế gải quyết bằng thị trường.

Đơn cử, mới đây, một dự án lớn của một chủ đầu tư có tiếng đưa ra thị trường có giá trung bình với gói tài chính vay dài hạn. Người thu nhập thấp có đủ khả năng thanh toán dài hạn. Đáng chú ý, đất đai cho các dự án này đều là đất giao để đổi lấy hạ tầng theo phương thức BT. Đây là một gợi ý đổi mới chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nhà đầu tư dự án BT cần trình đồng thời dự án phát triển trên đất được đổi, trong đó ưu tiên sử dụng vào mục đích an sinh xã hội.

Trong quá trình phát triển, mỗi phân khúc đã và đang đối mặt với nhiều hạn chế của Luật Đất đai 2013.

Đối với các dự án nhà ở cao cấp đang hướng đến đối tượng khách hàng nước ngoài thì thực tế phát triển đang không đạt được kỳ vọng như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (2014) đã đặt ra. Trên thực tế, các hiệp định thương mại tự do đang triển khai và dòng đầu tư FDI đang hướng mạnh vào Việt Nam nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể.  Lý do chủ yếu là Luật Nhà ở đã “mở” nhưng Luật Đất đai vẫn “đóng”, người nước ngoài chưa thực tin vì không thể mua nhà ở mà không có quyền sử dụng đất ở. Lời giải duy nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng mở rộng quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân người nước ngoài khi được mua nhà ở tại Việt Nam.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013, các dự án FDI phát triển bất động sản nhà ở thương mại không được Nhà nước thu hồi đất để giao, cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trên thị trường (theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Do đó, các dự án chỉ còn một cửa duy nhất là nhận chuyển nhượng dự án từ các nhà đầu từ trong nước (M&A). Chuyên gia đề nghị nên sửa điều 62 nói trên để mọi dự án FDI đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã tăng cung khá mạnh trong suốt 5 năm qua, sau khi các nhà đầu tư tiếp thu rất sáng tạo các loại hình bất động sản đa công năng và giải quyết vốn đầu tư theo phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai. Để thu hút mạnh các nhà đầu tư cá nhân vào các dự án bất động sản du lịch, thời hạn sử dụng đất cho loại hình này phải được lâu dài, trong khi theo Luật Đất đai 2013 thì thời hạn sử đụng đất chủ yếu là 50 năm, cùng lắm được 70 năm.

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, nhiều địa phương đã “lách luật” giao đất ở được sử dụng lâu dài để phát triển bất động sản du lịch. Một số địa phương khác không dám trái luật. Hoàn cảnh này đã tạo nên ngữ cảnh không bình thường trong thực thi pháp luật. Để thực hiện nhiệm vụ đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nhất thiết phải sửa Luật Đất đai 2013 theo hướng nhà đầu tư dự án bất động sản du lịch được lựa chọn chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn.

Xu hướng nhà đầu tư quan tâm nhiều đến đất nền các khu vực sắp tăng cấp hành chính đô thị

Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng đã có những dấu hiệu khởi sắc trong khoảng 2 năm gần đây. Thời điểm cuối năm 2018, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã tăng tới mức 73%, giá thuê đất khu công nghiệp tại vùng trọng điểm kinh tế Đông Nam Bộ đã tăng 4,5% so với cuối năm 2017. Nhu cầu phát triển công nghiệp đã tăng cao trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế mới.

Giữa 2018, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, trong đó cho phép kết nối trực tiếp vùng công nghiệp, vùng đô thị và vùng dịch vụ. Đây là yếu tố quan trọng tạo động lực mới cho phát triển bất động sản công nghiệp. Từ nhu cầu này, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng luật hóa một số chính sách quan trọng quy định tại Nghị định này để phát triển bất động sản công nghiệp.

Còn xu hướng chính sách dưới góc độ của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang chịu ảnh hưởng từ các luât như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu… hệ thống pháp luật này đều đang có báo cáo nghiên cứu sửa đổi. Nếu chỉ đánh giá riêng năm 2019 thì hiện nay các quy định sửa đổi chưa có gì tác động đến thị trường. Cụ thể, về chính sách vốn và tín dụng bất động sản, theo ông Khởi, dù chính sách đang có xu hướng thắt chặt dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhưng cơ cấu vốn huy động từ các nguồn khác thì lại mở rộng như trái phiếu, chứng khoán… Thị trường không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Về pháp luật đất đai, do chưa được sửa đổi nên việc huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài còn vướng mắc. Đặc biệt, các yêu cầu về thủ tục cải cách hành chính cũng chưa đạt như mong muốn nhưng cũng đang được Chính phủ và các  bộ ngành đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn.

Những dự báo lạc quan

Mặc dù phải đối mặt với không ít khó khăn về chính sách như vậy, song nhiều chuyên gia vẫn lạc quan dự báo cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đang bùng nổ, đặc biệt là từ năm 2020, các nhà đầu tư, phát triển bất động sản sẽ đầu tư theo nhiều xu hướng khác nhau và đầu tư một cách thông minh hơn.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý Trung ương dự báo: “Thị trường trong thời gian tới định hình theo 3 xu hướng: Thứ nhất, nếu thị trường cứ diễn biến bình thường không có gì xảy ra thì sẽ đi ngang với mức độ hơi điều chỉnh xuống. Thứ hai, sẽ có 3 nhóm bất động sản nổi lên: bất động sản công nghiệp, bất động sản cao cấp và siêu cao cấp, nhà cho thuê ở mức độ bình dân. Thứ ba, biến động kinh tế thế giới không thuận và Việt Nam chỉ là người bị ảnh hưởng bởi nó, và kinh tế vĩ mô chỉ đi ngang thì thị trường bất động sản có thể sẽ điều chỉnh và nếu có xảy ra thì phải là cuối năm. Do đó, tôi cho rằng, năm nay là một năm nền kinh tế phát triển ổn định và dù thị trường bất động sản không có nhiều xung lực nhưng không phải là yếu”.

Ở góc nhìn phía ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng, Ngân hàng BIDV, cho rằng: “Hiện nay, đang có nhiều dòng vốn đổ về bất động sản cùng với số lượng doanh nghiệp thành lập trong lĩnh vực bất động sản tăng khá nhanh. Với đà này, năm nay chắc chắn bất động sản công nghiệp, thương mại, nhà ở xã hội sẽ còn tăng. Tôi cho rằng, thị trường bất động sản không đến mức là u ám và quá lo lắng”.

Nhìn ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, hai năm gần đây xu hướng nhà đầu tư quan tâm nhiều đến đất nền các khu vực sắp tăng cấp hành chính đô thị như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) hoặc một số địa phương như Củ Chi (TP.HCM)… hay một số vùng đất ven biển nhiều tiềm năng về du lịch.

Cũng theo ông Khởi, trong thời gian tới 2 phân khúc được đánh giá tiềm năng là bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch: “Tôi đánh giá bất động sản công nghiệp đang có sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhiều địa phương đang có các chính sách thu hút đầu tư rất tốt với nhiều ưu đãi cùng chính sách kinh tế ổn định. Đối với bất động sản nhà ở xu hướng vẫn là xu hướng tăng đặc biệt đối với nhà ở xã hội, nhu cầu có đến 70% nhưng nguồn cung vẫn thiếu. Đối với phân khúc đất nền hiện một số nơi, một số khu vực đang trong thời điểm tăng giá nhất định”.

Tuy nhiên, ông Khởi cũng khuyên nhà đầu tư cần tỉnh táo để lựa chọn được sản phẩm đầu tư tốt, tránh tình trạng đầu tư theo đám đông, đầu tư vào những khu vực bị cò đất thổi giá.

An Vũ